Tp.HCM bùng nổ đầu tư BĐS cho thuê

Theo khảo sát của phóng viên, 12 tháng qua, thị trường đầu tư BĐS cho thuê tại Tp.HCM đang có độ phủ khá dày đặc, hướng đến nguồn cầu mọi phân khúc từ bình dân tới cao cấp. Đối với phân khúc căn hộ, một thị phần trước nay được coi là sản phẩm đặc thù mua để ở là chính thì tới năm 2015, tỷ lệ mua để cho thuê cũng đã tăng mạnh.

Ở những điểm nóng khu Đông - Nam Sài Gòn, điển hình là các quận 2, 4, 7, 9, Bình Thạnh, quanh khu Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền nhiều dự án chung cư được mở bán kèm cam kết cho thuê trung bình từ 6-10%/năm và chứng kiến thanh khoản cực cao. Bên cạnh mục tiêu mua để ở, tích lũy tài sản, làn sóng đầu tư căn hộ chung cư để cho thuê lại và hưởng mức lợi tức cam kết cho thuê từ chủ đầu tư dự án ngày càng phổ biến.

Khảo sát một số doanh nghiệp phát triển các dự án căn hộ cao cấp ở khu Đông cho thấy, hơn 50% trong tổng số giao dịch thành công tới từ những khách hàng tại miền Bắc. Trong nhóm khách hàng Nam tiến này có tới hơn 60% gửi căn hộ để chủ đầu tư dự án cho thuê lại. Căn hộ chung cư diện tích nhỏ và vừa (1-2 phòng ngủ), vị trí thuận tiện nên thường được săn lùng.

Còn tại thị phần nhà cho thuê tự phát, nhỏ lẻ, hai dòng sản phẩm nổi trội gồm phòng trọ cho thuê và căn hộ dịch vụ mini đã nhanh chóng gia nhập thị trường BĐS. Căn hộ dịch vụ mini cho thuê xuất hiện rải rác ở các quận 1, 3, 4, Bình Thạnh với quy mô nhỏ và vừa, giá thuê trung bình từ 350-800 USD/phòng/tháng. Trong khi đó, những phòng trọ từ trung cấp đến bình dân bành trướng khá nhanh tại quận 9, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức, Nhà Bè với giá mềm, từ 1-2 triệu đồng tùy diện tích và vị trí.

Đầu tư BĐS cho thuê đang nở rộ tại Tp.HCM ở cả ba phân khúc giá rẻ, trung bình và cao cấp. Ảnh: Lucsa Nguyễn

Tại phân khúc BĐS cho thuê, không chỉ có nhà đầu tư cá nhân quan tâm mà các doanh nghiệp cũng đã mạnh dạn nhập cuộc. Giữa tháng 12/2015, Công ty TNHH Lê Thành đã công bố 125 căn hộ siêu nhỏ 20m2 cho thuê với giá 1,5 triệu đồng/tháng (bao gồm phí bảo vệ, quản lý) được thị trường đón nhận tốt. Trong quý I/2016, dự kiến doanh nghiệp tiếp tục bung thêm 175 căn hộ mini cho thuê. Trong giai đoạn từ năm 2014-2016, doanh nghiệp này còn liên tục bung ra thị trường dòng sản phẩm căn hộ chung cư giá rẻ cho thuê dài hạn 49 năm với tổng cộng 600 sản phẩm/năm.

Trong năm 2015, làn sóng đầu tư BĐS cho thuê mạnh mẽ này đã diễn ra nhiều quý liền. Nghiên cứu của Dragon Capital cho thấy, thị trường đầu tư BĐS cho thuê bùng nổ rất nhanh. Năm 2016, chỉ tính lượng căn hộ được bàn giao lên tới 13.000 căn và có thể sẽ tiếp tục tăng mạnh vào năm 2017, trong đó có rất nhiều sản phẩm được đầu tư để cho thuê. Đơn vị này nhận định, hiện tượng đổ xô đầu tư BĐS cho thuê có thể tác động mạnh tới diễn biến chung của thị trường BĐS trong 2 năm tới, cụ thể là giá thuê sẽ giảm.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Công ty Savills Việt Nam xác nhận 12 tháng qua, làn sóng đầu tư BĐS cho thuê rở rộ với nhiều hình thức, từ cho thuê nhà nguyên căn, cho thuê mặt bằng tới cho thuê phòng trọ, căn hộ nhiều phân khúc... Nhìn chung thị trường cho thuê có thể phân ra thành hai nhóm nhà đầu tư tiêu biểu.

Nhóm thứ nhất, những nhà đầu tư BĐS lướt sóng trước đây sống bằng nghề mua đi bán lại thời điểm thị trường có biên lợi nhuận lớn, giờ họ trở lại cùng với sự thay đổi chiến lược. Năm 2015, thị trường BĐS tuy ghi nhận thanh khoản kỷ lục song chưa có biến động mạnh tới mức mua bán liền tay nên trước mắt nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê. Với nhóm nhà đầu tư này, mục tiêu cho thuê chỉ là thứ yếu bởi họ sẽ bán tài sản khi mức giá kỳ vọng đạt kỳ vọng, có thể là trong một vài năm tới.

Nhóm thứ hai, những nhà đầu tư tài sản thuần túy, tầm nhìn trung hạn và lâu dài, mua để ở hoặc nhắm tới mục tiêu tích lũy. Họ đặc biệt kỳ vọng và quan tâm giá thuê tốt cùng với cơ hội gia tăng giá trị suất đầu tư.

Theo ông Khương, mặt tích cực đối với nhóm thứ nhất là trước đây, họ đầu tư BĐS để lướt sóng (mua đi bán lại) có thể vay vốn với tỷ lệ cao, thiếu kiểm soát thì giờ cách sử dụng tài chính tốt hơn. Một phần doanh thu từ cho thuê tài sản đã giúp họ thu xếp được nguồn tiền ổn định trả nợ vay cùng lãi ngân hàng.

Song, mặt hạn chế là tập trung đầu tư cho thuê nở rộ sẽ làm bùng nổ cạnh tranh về giá cả, lúc thị phần bị chia nhỏ, các tài sản nào không cho thuê được sẽ trở thành gánh nặng. Nếu như viễn cảnh nhà nhà cùng đầu tư cho thuê song không xác định đúng đối tượng và mục tiêu thì có thể dẫn tới cung nhiều vẫn không đánh trúng nhu cầu.

Vị này đánh giá, với nguồn cung đa dạng như hiện tại, thị trường đầu tư BĐS cho thuê có thể xảy ra khủng hoảng thừa nếu những sản phẩm có vị trí, giá cả, chất lượng dịch vụ không tương thích cũng không được thị trường chấp nhận. Chuyên gia này nêu ra mô hình BĐS cho thuê lý tưởng và an toàn nhất chính là chuẩn bị được dữ liệu về nguồn cầu, có sẵn khách hàng trước khi sản phẩm ra lò nhằm chủ động đầu ra. Nếu có sản phẩm rồi mới đi tìm khách thuê được coi là bị động và rủi ro nhiều hơn.

Ông Khương dự báo, mặc dù có thể xảy ra khủng hoảng thừa song những BĐS cho thuê có vị trí tốt tại khu vực kết nối hạ tầng toàn diện hoặc khu trung tâm vẫn giữ được sự ổn định. Trong thời gian tới, đầu tư BĐS cho thuê ở ngoại thành cần phải hết sức cân nhắc.