Phát hành bảo lãnh cho người mua nhà: Chủ đầu tư và ngân hàng có cùng 'lách luật'?

Liệu nhiều chủ đầu tư dự án BĐS đã vừa quảng cáo về dự án được ngân hàng bảo lãnh vừa tăng giá bán, nhưng thực tế không bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà, có phải là đang lách luật?

Bảo lãnh chỉ đáng tin khi doanh nghiệp, ngân hàng làm đúng!

Chủ đầu tư Dự án nhà chung cư tại 52 Lĩnh Nam, Hoàng Mai, Hà Nội “hứa” bàn giao nhà cho khách hàng từ năm 2012. Tuy nhiên, dự án chậm tiến độ, đến nay sau tòa chung cư 30 tầng này đã mọc rêu nhưng người đóng tiền mua căn hộ ở đây vẫn không thể có nhà để ở. Chủ đầu tư dự án Usilk City cũng không đẩy được tiến độ xây các tòa nhà. Thực trạng này có thể còn tiếp tục xảy ra tại nhiều dự án BĐS khác nếu các cơ quan quản lý không có những biện pháp mạnh tay chấn chỉnh lại thị trường.

Để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, Luật Kinh doanh BĐS bổ sung nhiều điểm mới. Điều 56 luật này quy định: Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Quy định này đã thực sự tạo thêm “sức nóng” cho thị trường BĐS, nơi mà người mua lâu nay vẫn thấp thỏm vì cam kết tiến độ của chủ đầu tư, đồng thời đáp ứng mong mỏi của người mua nhà đã dành phần lớn số tiền tích lũy cả đời để kỳ vọng nhanh chóng có một nơi ở ổn định. Tuy nhiên, bảo lãnh cho người mua nhà sẽ thực sự trở thành một căn cứ đáng tin cậy giúp người mua nhà lựa chọn được các dự án và chủ đầu tư uy tín nếu bảo lãnh này được các ngân hàng và doanh nghiệp triển khai đúng quy định và bảo lãnh cho người mua nhà được phát huy công dụng thực chất của nó là “bảo vệ” quyền lợi cho người mua nhà.

Quyền lợi của người mua nhà thực sự đã được bảo vệ?

Ngay sau khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, các chủ đầu tư và ngân hàng thương mại đã rầm rộ ký kết hợp đồng bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, qua thực tế 3 tháng triển khai đã phát sinh nhiều vấn đề nổi cộm: Không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực và uy tín để được ngân hàng bảo lãnh; Mức phí bảo lãnh bao nhiêu là hợp lý? Ai là người chịu khoản phí này? Ký kết hợp đồng bảo lãnh hay phát hành chứng thư bảo lãnh cho người mua nhà?...Đây vẫn là những vấn đề chưa được giải quyết thỏa đáng.

Để “lách luật”, rất nhiều chủ đầu tư đã cung cấp cho khách hàng quyết định cấp giới hạn bảo lãnh của ngân hàng hoặc hợp đồng cấp bảo lãnh hạn mức của ngân hàng để thuyết phục người mua nhà rằng, dự án đã được ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên, các văn bản nói trên chỉ là cam kết của ngân hàng về việc chấp thuận bảo lãnh cho dự án đó, còn đối tượng thụ hưởng của bảo lãnh cụ thể là ai? Bảo lãnh cho căn hộ nào? Giá trị bảo lãnh cụ thể là bao nhiêu?...còn chưa được xác định. Và theo nguyên tắc về bảo lãnh, khi chưa thực sự nắm giữ thư bảo lãnh gốc trong tay thì người mua nhà chưa có đủ căn cứ để yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh như đã cam kết, đồng nghĩa với việc quyền lợi của người mua nhà đối với dự án đó vẫn chưa thực sự được bảo vệ.

Mức phí bảo lãnh cho người mua nhà có tác động không nhỏ tới chủ đầu tư và người mua nhà do phát sinh thêm gánh nặng chi phí lên doanh nghiệp và đẩy giá bán của căn hộ lên cao. Tuy nhiên, khi thị trường BĐS Việt Nam còn thiếu minh bạch, vàng thau lẫn lộn như hiện nay, khoản phí này nên được cả doanh nghiệp và người mua nhà cân nhắc kỹ và chấp nhận chia sẻ với nhau như một khoản bảo hiểm xứng đáng cho quyền lợi của người mua nhà. Làm như thế sẽ đem lại cho doanh nghiệp rất nhiều lợi ích, vì góp phần gia tăng uy tín của chủ đầu tư, tạo dựng niềm tin đối với người tiêu dùng và đẩy nhanh tiến độ tiêu thụ dự án.

Để các quy định của Luật Kinh doanh BĐS thực sự phát huy tác dụng trong việc làm lành mạnh hóa và tạo sự phát triển bền vững cho thị trường BĐS, các cơ quan quản lý cần có những quy định cụ thể và những biện pháp mạnh tay hơn để đảm bảo việc triển khai quy định bảo lãnh cho người mua nhà của ngân hàng và doanh nghiệp được thực hiện đúng quy định, hạn chế được những tranh chấp giữa người mua nhà, chủ đầu tư và ngân hàng trong việc phân định nghĩa vụ bảo lãnh trong thời gian tới.