ASEAN - “Cơ hội vàng” cho nhà đầu tư địa ốc

Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, các dự án BĐS của các nhà đầu tư ASEAN đang có sức cạnh tranh mạnh ở phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, nổi bật là các doanh nghiệp đến từ Malaysia, Brunei và Singapore. Thời gian tới sẽ có thêm nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng vào Việt Nam của các nhà đầu tư ASEAN, đặc biệt là tại các vị trí “hot” như Vân Đồn, Đà Nẵng, Phú Quốc,...

Chủ yếu, dự án BĐS của các nước ASEAN tập trung tại Hà Nội, Đà Nẵng và Tp.HCM bởi đây là những trung tâm kinh tế lớn của cả nước, thuận lợi cho việc phát triển các dự án. Nhưng dự án BĐS lớn nhất trong ASEAN tại Việt Nam đang là dự án khu nghỉ dưỡng Nam Hội An tại Quảng Nam với tổng vốn đầu tư lên tới 4 tỷ USD của nhà đầu tư Singapore.

Hiện nay, nhiều cơ hội hấp dẫn cho thị trường BĐS đã bộc lộ, nhưng các chuyên gia cũng phải thừa nhận rằng, nếu chỉ trông chờ vào những nhân tố mới như Hiệp định thương mại tự do (FTA), hội nhập Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC), Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP)... thì sẽ không thể khiến BĐS Việt Nam lấy lại đỉnh mốc như năm 2010.

Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, khi hội nhập sẽ kích cầu phân khúc thuê mua văn phòng, sản phẩm nghỉ dưỡng tăng cao và giúp thị trường giải phóng hàng tồn đọng. Trong khi những vấn đề nội tại của thị trường như dư cung biệt thự, văn phòng cho thuê, nợ xấu thì vẫn cần được giải quyết và thu hút thêm dự án ngoại, có chất lượng cao. Phân khúc BĐS cho thuê sẽ có cơ hội được giải phóng khỏi tình trạng ảm đạm hiện nay khi AEC hình thành, do nhu cầu thuê, mua cao. Như vậy, đầu tư nước ngoài vào BĐS nghỉ dưỡng, du lịch sẽ khởi sắc hơn.

Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Singapore & Đông Nam Á của CBRE, ông Desmond Sim đánh giá, Cộng đồng kinh tế ASEAN đóng vai trò quan trọng trong việc tự do hóa thị trường đầu tư tại khu vực này và tạo tiền đề cho vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường của các nước thành viên. Sự phát triển đa dạng của thị trường BĐS trong khu vực ASEAN sẽ thiết lập phạm vi rộng lớn hơn cho chiến lược của các nhà đầu tư.

Nếu những thị trường đã phát triển như Malaysia và Singapore cung cấp cho các nhà đầu tư cơ hội ổn định thì tại thị trường mới nổi như Việt Nam và Philippines họ sẽ bắt được “thời cơ vàng” tạo nên những giá trị gia tăng cho khoản đầu tư của mình. Điều này chỉ thực hiện được tại những thị trường mới. Đây cũng là lý do khiến dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS khu vực ASEAN được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng; đặc biệt là khi các nhà đầu tư đang tìm kiếm thị trường mới cho danh mục đầu tư BĐS của mình.

Nếu những thị trường đã phát triển như Malaysia và Singapore cung cấp cho các nhà đầu tư
cơ hội ổn định thì tại thị trường mới nổi như Việt Nam và Philippines họ sẽ bắt được
“thời cơ vàng” tạo nên những giá trị gia tăng cho khoản đầu tư của mình

Việc thành lập một thị trường chung AEC sẽ giúp tăng trưởng các ngành công nghiệp và các sản phẩm xuất khẩu được lưu chuyển ngày càng nhanh chóng giữa các quốc gia ASEAN. Đây là điều kiện và cơ sở để tăng nguồn cung văn phòng cho thuê và bán lẻ Việt Nam để đáp ứng nhu cầu đặt trụ sở, văn phòng, kho bãi của các công ty đa quốc gia.

Thị trường kho vận đặc biệt được kỳ vọng sẽ có sự tăng trưởng và phát triển trong khối ASEAN và tạo điểm nhấn quan trọng trong kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng, đồng thời từng bước xóa bỏ hàng rào thuế quan giữa các nước thành viên của AEC. Được biết, cơ hội đầu tư này không chỉ dành riêng cho các doanh nghiệp ASEAN mà còn mở rộng với cả những nhà đầu tư bất động sản quốc tế khác.

Theo Báo cáo nghiên cứu mới đây về “Cộng đồng Kinh tế ASEAN - Động lực phát triển cho thị trường BĐS khu vực Đông Nam Á,” một số chuyên gia CBRE cũng dự đoán nguồn cung - cầu không gian công nghiệp và văn phòng tại hầu hết các thị trường trong khối ASEAN sẽ tăng lên trong thời gian ngắn và trung hạn khi ngày càng nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như các công ty đa quốc gia được thành lập trong khu vực.

Do AEC sẽ thúc đẩy tự do hóa về hàng hóa và dịch vụ trong ASEAN, vì vậy các công ty bán lẻ nước ngoài thuộc nhóm nước ASEAN sẽ cần nhiều hơn diện tích mặt bằng bán lẻ và trung tâm thương mại để mở rộng kinh doanh cũng như sự hiện diện của thương hiệu tại Việt Nam.

Song, lựa chọn của các doanh nghiệp bán lẻ trong ASEAN khi vào Việt Nam vẫn tập trung chủ yếu tại Hà Nội và Tp. HCM. Trong đó, đích ngắm số 1 là mặt bằng cho thuê trong các trung tâm thương mại tọa lạc ở những vị trí đắc địa. Các chỉ số kinh tế vĩ mô của Việt Nam hiện nay đang ổn định được kỳ vọng sẽ giúp đẩy mạnh doanh số bán hàng và tăng niềm tin người tiêu dùng. Tất cả những yếu tố này sẽ góp phần cải thiện thị trường BĐS là mặt bằng bán lẻ và trung tâm thương mại tại các đô thị lớn.

Mặc dù cơ hội đã rõ, nhưng vẫn còn nhiều rào cản mà các nước trong khối ASEAN cần phải vượt qua để tăng sức hấp dẫn. Ông Desmond Sim cho rằng, quan ngại lớn nhất chính là khả năng biến động giá cho thuê mặt bằng bán lẻ do nguồn cung nở rộ nhưng năng lực quản lý vẫn bị hạn chế. Nếu như không giải quyết được vấn đề này thì dễ gây tình trạng trì trệ và thậm chí tự hình thành “rào cản” trước hoạt động mở rộng của các nhà bán lẻ.

Mặt khác, việc thiếu nguồn lao động có tay nghề cũng là thách thức cho phân khúc công nghiệp và văn phòng trong ngắn và trung hạn. Đây là điều gây trở ngại cho việc mở rộng của các nhà sản xuất công nghiệp có giá trị cao. Hơn nữa, sự chênh lệch lớn về chuyên môn giữa các nước thành viên cũng hạn chế những tác động tích cực của đề xuất tự do hóa lao động ASEAN.

Môi trường đầu tư chuyên nghiệp phải thu hút nhiều hơn nữa nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và hoàn thiện tiến trình phát triển chung của khối ASEAN. Nhưng các chính sách hỗ trợ đầu tư nhằm tăng sức hấp dẫn cho thị trường BĐS cũng như thuận lợi trong lưu chuyển vốn vẫn còn thiếu.

Một số chuyên gia và các nhà đầu tư ngoại có chung nhận xét, những nhà đầu tư BĐS thường bị hạn chế về quyền sở hữu đất cho người nước ngoài và thời hạn cho thuê ngắn. Vì vậy, từng nước trong khu vực cần xem xét lại luật liên quan đến sở hữu đất với mục đích mua bán để cho phép người nước ngoài tham gia phát triển BĐS.