Thị trường bất động sản năm 2019: Vỡ bong bóng hay đóng băng?

Thị trường bất động sản năm 2019: Vỡ bong bóng hay đóng băng?

Chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản tiếp tục được kỳ vọng sẽ có chiều hướng đi lên trong năm 2019, và khó có thể xảy ra cuộc khủng hoảng vỡ bong bóng hay đóng băng dưới tác động tổng hòa của nhiều yếu tố.

Lê Vũ Thanh Tâm, chuyên gia từ Viện Kinh tế - Tài chính cho rằng, trải qua một năm đầy biến động mạnh, thị trường bất động sản đã vượt qua dự báo về một kịch bản vỡ bong bóng bất động sản vào cuối năm 2018. Đáng lạc quan hơn khi trong giai đoạn nửa cuối năm 2018, hàng loạt tín hiệu tích cực xuất hiện với tính thanh khoản tại một số phân khúc trở nên sôi động, nguồn vốn vay cho doanh nghiệp địa ốc trở nên đa dạng.

Thị trường vẫn tiền ẩn rất nhiều yếu tố xung quanh biến động kinh tế vĩ mô, cung cầu thị trường, chính sách tín dụng của NHNN…

Dự báo về năm 2019, theo phân tích của bà Tâm, về tình hình kinh tế vĩ mô, mặc dù chịu tác động không nhỏ từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, kinh tế vĩ mô Việt Nam năm 2019 được dự báo khả quan theo đà tăng trưởng tích cực của năm 2018 với tốc độ tăng trưởng kinh tế ước vào khoảng 6,8%, chênh lệch không nhiều so với tốc độ tăng 7,08% của năm 2018. Điều này giúp thị trưởng bất động sản hoạt động ổn định, không gặp xáo trộn gì lớn.

Bên cạnh đó tiến trình hội nhập ngày càng sâu rộng đặc biệt sau khi Việt Nam gia nhập CPTPP, cùng với tác động tích cực của Cách mạng công nghiệp lần thứ 4 làm mở rộng các nguồn vốn đầu tư đặc biệt từ các quỹ nước ngoài vào nước ta trong đó có dòng vốn vào thị trường bất động sản. Điều này có thể làm tăng khả năng kích cầu nhà đất dẫn tới kịch bản cầu vượt cung, tạo ra áp lực tăng giá bất động sản.

Về chính sách liên quan tín dụng, đầu tư, bà Tâm cho rằng, chính sách tiền tệ hiện tại dường như đang thắt chặt hơn là nới lỏng. Chính phủ đã thông qua Ngân hàng Nhà nước hạn chế cho vay bất động sản và chứng khoán nhưng ngược lại khuyến khích các ngân hàng tăng cho vay sản xuất, kinh doanh.

Doanh nghiệp buôn bất động sản liền thổ thắng lớn

Lượng đất nền, nhà phố bán được trong năm 2018 tăng đột biến, có đơn vị giao dịch tăng gấp đôi năm 2016 - 2017.

Khảo sát của VnExpress, trong năm 2018, các công ty buôn bất động sản liền thổ có sự bứt phá ngoạn mục về số lượng hàng hóa bán ra cũng như giá trị sản phẩm giao dịch được.

Công ty Kim Oanh Real, đơn vị có thâm niên chuyên phân phối đất nền và nhà liền thổ vừa công bố một năm tăng trưởng ngoạn mục về doanh số bán hàng. Doanh thu tăng trưởng bình quân của công ty khoảng 40% mỗi năm trong những năm trước và bất ngờ tăng tốc mạnh năm 2018.

Trong các năm 2016 - 2017 trung bình mỗi năm doanh nghiệp bán 5.000-6.000 sản phẩm ra thị trường. Riêng năm 2018, công ty bán ra 10.000 sản phẩm, tăng gần gấp đôi so với các năm trước. Tuy nhiên, đa phần rổ hàng của doanh nghiệp này là bất động sản liền thổ tại các tỉnh giáp ranh Sài Gòn, nhiều nhất là tại Bình Dương và Đồng Nai.

Với quỹ đất sạch tích lũy 550ha, năm 2019 Kim Oanh Real lên kế hoạch đa dạng hóa sản phẩm. Bên cạnh phân khúc chủ lực là đất nền, nhà xây sẵn, công ty cho biết sẽ thâm nhập thị trường căn hộ và cung cấp các loại hình dịch vụ, du lịch, thương mại, khách sạn.

Năm qua, Công ty cổ phần Bất động sản Danh Khôi (DKR) bán ra thị trường 1.000 sản phẩm, trong đó, 400 kiot thương mại, 300 nhà phố, 300 đất nền. Tỷ trọng bất đông sản liền thổ chiếm trên 70% rổ hàng. Năm 2019, doanh nghiệp này tiếp tục đẩy mạnh thị phần bất động sản liền thổ tại TP.HCM và các địa bàn Long An, Vũng Tàu.

Dòng tiền 2019 sẽ dịch chuyển thế nào trong mỗi phân khúc bất động sản?

Mặc dù thị trường bất động sản năm 2018 được đánh giá là tăng trưởng ổn định, nhưng lại có sự “lệch pha” giữa các phân khúc. Theo đó, giới phân tích cho rằng, bước sang năm 2019, dòng tiền đổ vào mỗi sản phẩm và phân khúc cũng không ngoại lệ chênh lệch, thậm chí hứa hẹn “bùng nổ” ở một số phân khúc.

Dòng tiền chia nhỏ đổ vào mỗi phân khúc, sản phẩm bất động sản

 

Đầu tiên phải kể đến dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang chảy khá mạnh vào bất động sản. Cụ thể, năm 2018 ước tính cả nước đạt hơn 30 tỷ USD vốn FDI, trong đó có hơn 6,5 tỷ USD đầu tư vào bất động sản, chiếm 21,3% đứng thứ hai trong thu hút vốn FDI. Các nhà đầu tư dẫn đầu là Nhật Bản, tiếp theo là Hàn Quốc, Singapore...

Bên cạnh đó, nguồn tín dụng ngân hàng, tổng dư nợ tín dụng năm 2018 ước đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, trong đó, ngành xây dựng – bất động sản chiếm 12,48% tăng 20,5% so với năm 2017.

Ngoài ra, nguồn kiều hối tăng mạnh trong năm 2018, dự kiến cả nước sẽ đạt khoảng 15,9 tỷ USD. Chưa kể, trước bối cảnh lãi suất ngân hàng tiếp tục ổn định ở mức thấp, thị trường chứng khoán bấp bênh, giá vàng không mấy hấp dẫn thì dòng tiền từ các kênh truyền thống âm thầm chuyển dịch vào thị trường bất động sản được xem là lực đẩy cho thị trường ở giai đoạn hiện nay.

Mặc dù vậy, thị trường năm 2019 được dự báo vẫn xuất hiện những khu vực và phân khúc được xem là có lực hút đối với các nhà đầu tư khi nhìn rõ lợi thế trong dài hạn.

Bất động sản công nghiệp 2019: "Bánh ngon" có dễ xơi?

Phân khúc bất động sản công nghiệp được đánh giá như điểm sáng cho thị trường bất động sản 2019. Tuy nhiên, "miếng bánh ngon" có thực sự dễ xơi? Doanh nghiệp Việt cần chuẩn bị hành trang ra sao để đón đầu cũng như đẩy mạnh cơ hội mở rộng phát triển một cách hiệu quả trước những nhà đầu tư nước ngoài dạn dày kinh nghiệm? Việt Nam cần làm gì để thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài như mong đợi?

Đánh giá chung về phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng khu vực Bắc Bộ là một trong các khu vực lớn nhất và sôi động nhất cả nước.

Cùng với triển vọng gia tăng các nguồn đầu tư mới đổ vào Việt Nam, một khi CPTPP có hiệu lực, nguồn cung mới khu công nghiệp ở Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ sẽ vẫn dồi dào với việc sẽ có khoảng 18.116ha đất công nghiệp dự kiến được đưa vào sử dụng tại Vùng từ nay cho đến cuối năm 2020. Điểm lý thú là cùng với việc nguồn cung phong phú thì nguồn cầu cũng được cải thiện với tỷ lệ lấp đầy ở cả đất và nhà xưởng sẽ vẫn ở mức cao và tăng trưởng nhờ vào nguồn vốn FDI từ giới đầu tư châu Á cùng những nỗ lực cải thiện và khuyến khích đầu tư của Chính phủ. Kết quả là giá thuê sẽ tiếp tục gia tăng và điều đó đòi hỏi các nhà đầu tư phải hành động quyết liệt hơn.

Bên cạnh các thị trường truyền thống, bất động sản khu công nghiệp tại khu vực Trung Bộ đang là sân chơi hút khá nhiều nhà đầu tư mới, dự kiến sẽ là thị trường mới, nổi bật trong năm tới. Nghiên cứu của chúng tôi cho thấy, Đông Nam Bộ đang là thị trường khu công nghiệp có tốc độ phát triển mạnh nhất cả nước. Theo đó, tỷ lệ trống trong các khu công nghiệp đang hoạt động tại thị trường này ở mức khoảng 25%. Các nhà xưởng hiện hữu đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy từ 85 - 90%.

Nhà đầu tư ráo riết "săn" bất động sản cuối năm để đầu tư

Nhiều nhà đầu tư đang gặp khó khăn trong việc tìm nguồn hàng bất động sản tốt để đầu tư. Những vị trí ưa chuộng nhưng giá đã lên cao, nơi có bất động sản giá mềm thì pháp lý chưa hoàn thiện.

Khan hiếm sản phẩm mới thời điểm giáp Tết gây khó khăn cho các nhà đầu tư lâu năm trong việc luân chuyển dòng tiền. Không chỉ đất nền, phân khúc căn hộ, nhà phố cũng khan hiếm nguồn cung mới khiến nhiều nhà đầu tư chấp nhận "chờ đợi".

Theo ghi nhận, nhiều nhà đầu tư thoát hàng ở giai đoạn đầu hoặc cuối năm 2018 đang ráo riết tìm kiếm sản phẩm thay thế để xoay chuyển dòng tiền đầu tư, tuy nhiên không có nguồn hàng phù hợp để "tái đầu tư".

Ông Phùng Ngọc Sơn, nhà đầu tư sống tại Q.2, TP.HCM, thời điểm này thường "la cà" ở các quán cà phê gặp gỡ các nhà đầu tư và môi giới để tìm hiểu về sản phẩm đầu tư. Theo ông Sơn, chưa thời điểm nào tìm hàng đầu tư khó khăn như hiện nay. Những khu vực "quen thuộc" thì giá đã lên đỉnh, khó bỏ tiền vào; những khu vực xa xôi thì pháp lý chưa ổn, thậm chí có những khu đất xa nhưng giá cũng đã khá cao.

Là nhà đầu tư có kinh nghiệm đầu tư bất động sản hơn 5 năm, chị Chu Thị Yến (ngụ Q.7, TP.HCM) mất hơn 3 tháng để tìm sản phẩm đầu tư ở khu ven TP.HCM nhưng vẫn chưa "xuống" được tiền. Chị Yến cho hay, trước đây chủ yếu đầu tư đất nền nhưng năm nay đất nền tăng giá mạnh cộng với việc khan sản phẩm chị đã linh hoạt dòng tiền sang căn hộ.

Tuy nhiên, tìm căn hộ mức giá từ 1-1.3 tỷ đồng/căn cũng không có hàng sơ cấp để mua. Nếu tiếp tục tình trạng này theo chị Yến dòng tiền "tái đầu tư" của mình sẽ bị ảnh hưởng.